4万爆改一年回本，华住星程让投资人"抄底老店”的底气何在？

今年年初和一些投资人聊到投资酒店，他们提到一个点很有意思——“新店越来越难开了，老店倒是越来越值钱了”。“抄底老店”，倒成了他们投资的一个新方向。

恰好前段时间在广州出差，碰到了一位90后投资人蔡总，去年，他和合伙人一起，把自己7年的老店，翻牌成了星程酒店，数据相当不错，“算是某种意义上的‘抄底’成功。”

在他看来，如今存量酒店市场进入下半场，也不是所有老店都能值钱。老店“值钱”背后的关键在于，改得好不好、巧不巧，钱花得少不少。

单房造价4.2万元

凭什么让老店翻新一年回本

蔡总的星程广州白云国际会议中心齐富路酒店，前身是一家单体的精品酒店，他们几个合伙人自己经营。

这家酒店原本有6300㎡，112间客房。蔡总他们对于空间布局，也有自己的想法，一半是普通的商务客房，专门接待周边会议中心的商务客群，另一半则做成主题客房，迎合年轻人的需求。

据蔡总介绍，他们一开始投了2000多万元下去，不同的主题房找了不同的设计师，硬料设施也是往好了上，“行情好的时候，还能赚点钱。”

但赚钱的日子并没有持续多久，这几年，大环境的不景气，加之这家酒店客群定位混乱、产品老化，改造前入住率一直不高，在40%上下徘徊，房价也在130元左右上不去。

内外困顿之下，蔡总和他的合伙人们决定找一家靠谱的酒店集团旗下的品牌加盟，并进行改造。

一是“改得省”，420万焕新中档体验，短板变长板。

蔡总他们的要求不算少，既要投入少改动少，又要能赚钱。“我们前期投入了2000多万元，如果全拆掉，肯定舍不得。”

最终，在诸多品牌中，华住旗下的星程酒店，给出了他们最为满意的改造方案。让他们前期的投入，得以最大化地保留了下来，没有浪费。

据蔡总介绍，这家酒店的改造投入并不算高，420万元总投入，单房造价仅4.2万元，但换来的回报是实打实的。

酒店直接焕新成为中档酒店，而如果按传统方式全部翻新，打造这样的一个中档酒店，单房造价至少8-10万。

如此低的投入，意味着酒店改造并没有一味地拆掉重建，而是进行了极为巧妙的利旧创新，让原本不合时宜的短板，在改造后，成为增加质感的长板。

举个例子，星程对原本的大堂则进行了布局的调整，墙面和地面大理石装饰都得以保留，通过家具轻改，成为了客人的休息区，更便于会客及商务洽谈。

星程广州白云国际会议中心齐富路酒店

大堂及前台改造前与改造后

餐厅进行了轻改，格局并没有太大调整，但是增加了隔断，既能容纳更多客人灵活就餐，也保证了隐私性。另外，在保留餐厅台面的同时，做了贴皮处理，从黑色变成白色，更显清爽。

星程广州白云国际会议中心齐富路酒店

餐厅改造前与改造后

二是“改得快”，2个月改完，不歇业。

星程酒店另一个惊艳到投资人的点是“改得快”。

“酒店的整个改造周期花了2个多月，比传统改造快了不少。”更让蔡总惊喜的是，星程的施工团队规划得明明白白——这一层在改，那一层照常接待客人，改造期间，酒店一天没停业，生意一天没断过。

同时，得益于星程团队的专业以及设计、供应链、施工管理与运营标准的紧密打通，酒店能够在保留老酒店的结构框架基础上，快速焕新。

举个例子，蔡总酒店原有的商务客房，本身就能够满足商务客群的需求，且家具等用料都不错。星程团队就没有对这些客房进行太大的改动，仅仅是将难打理的地毯，替换成能够快速覆盖翻新的鱼骨纹木地板，让整个空间更为清爽。

星程广州白云国际会议中心齐富路酒店

客房利旧改造前与改造后

三是“赚得快”，客流稳定，RevPAR翻番。

开业之后，最让蔡总觉得值的，是客群实现了转变，账也算得过来了。

星程团队结合酒店周边市场环境和客群，进行了详尽的调研，并根据实际情况，将酒店的客群定位进行了调整，从原先的情侣、家庭客群为主，变为了商务客群为主。“现在我们酒店的商务客群达到了70%。”蔡总表示。

这一调整，直接带来了业绩的质变。酒店改造后，出租率从45%提升到89%，翻了将近一倍；客房收入也实现了翻番，RevPAR从135元到260元。“我们测算了一下，大概1.13年就能回本。”

口碑同样迎来了跃升。携程评分从4.6冲到4.8，“现在不仅评分上来了，还有不少回头客专门冲着我们来的。”蔡总说。

星程广州白云国际会议中心齐富路酒店

大门改造前与改造后

有底线、有能力、有经验

星程的“抄底工具箱”

参观完蔡总的酒店，一个更大的好奇浮现了出来——为什么偏偏是星程？如果换一个品牌，会不会有差不多的效果？

但事实上，对于蔡总来说，星程酒店给的，不是“一块牌子”，而是“一整套体系”。

这套体系，我们或许可以将其称为星程的“抄底工具箱”，背后是星程酒店的有底线、有能力、有经验。

有底线：不是“越省越好”，而是把钱花在刀刃上。

很多投资人对于改造有犹豫，主要还是怕被“套路”。有的品牌为了快速打动投资人，改造只是换个牌子，既留不住客人，也赚不到钱。

星程酒店不做无底线地省钱，而是让钱花在刀刃上，能改好的地方一定要改好。

据了解，星程会根据不同的存量物业，以二线城市90间房为例：推出“微改、半改、全改”的灵活改造方案，单房改造成本介于0.3万至7.5万元之间（含公区），实现“量体裁衣”式的成本控制。

星程广州白云国际会议中心齐富路酒店

客房利旧改造前与改造后

比如蔡总这家酒店，改造前客房的房型堪称五花八门，还有十几间暗房成了最大的硬伤。如今的消费者，对于住宿的要求更高，暗房不但卖不上价，还会拉低酒店口碑。

星程的方案是，把暗房改“景观房”。

品牌重新梳理了动线，通过晴空灯与内景的补充，硬是给原本采光差的房间，做出了“景观感”，不但盘活了这些暗房，客人的入住体验还提升了。

暗房改造前后平面图，原本的暗房打造了内景

这一系列提升客人感受与体验的细节，恰恰就构成了星程的“底线”。

星程广州白云国际会议中心齐富路酒店

主题房改造前与改造后

有能力：会员入住超70%，背靠华住带来的三重赋能。

在提到改造前后投资人自己的感受，蔡总说，“现在有专业的团队经营管理，比以前自己经营省心了90%。华住的高效、专业、细致和自带的客流，很关键。”

星程酒店的能力，不仅实现了经营数字上的跃升，更是解放了投资人。这背后，华住给了投资人三件东西。

第一件是流量。华住会超3亿的会员，25年度全国星程酒店平均中央预订占比65.8%，为门店提供了源源不断的客流。蔡总酒店改造后，酒店整个25年华住会员占比直接冲到74%。这也意味着，酒店无需担心淡旺季影响。

第二件是效率。华住体系的数字化系统，比如最快“10秒入住”的“华掌柜”自助机，送物的机器人等，这些东西为门店带来了一场运营效率革命。

第三件是供应链。华住的供应链体系，为星程加盟店提供标准化采购，规模效应压低了物资和设备成本。对于投资人来说，省下的，就是利润。

星程广州白云国际会议中心齐富路酒店

电梯厅改造前与改造后

有经验：600多家酒店经营的“避坑指南”。

截至目前，星程酒店已经在全国200多座城市，开了600多家酒店，每年服务2000多万人次。

这对投资人来说意味着什么？意味着几乎所有改造过程中你能想到的坑，星程都有应对经验——什么样的东西能保留，什么样的结构不能动，什么样的改造方案能赚钱。

更重要的是，600多家店的积累，让星程不仅知道“怎么改”，更知道后续“怎么管”。

从员工培训、服务标准到收益管理、会员转化，星程都有一套成熟的体系支撑，让投资人不用再自己摸索，少走弯路。

餐厅也引入了星程招牌的“星程那碗面”，主打的就是“一城一面”，在蔡总的店里，我们尝到的是正宗的广式云吞面，据说已成为一些客人专门来入住打卡的理由。

这就是600家店的经验价值，它让星程有能力把“好的服务”变成“可复制的产品”，也正因如此，星程不但能改好酒店，还能让改好的酒店持续赚钱、持续跑通。

星程广州白云国际会议中心齐富路酒店

大堂休息区改造前与改造后

存量下半场，为什么现在

是“抄底”的窗口期

了解完蔡总的故事，我们不妨往后退一步，看看更大的图景。

如今，酒店存量市场正进入下半场。

仅看华南市场，一场深度调整期就在持续进行中。

一方面，大量在上半场还未改造的存量老店，如今面临的是更为复杂的设备老化、客源流失、OTA依赖加剧、管理跟不上等困境，曾经的优质资产，正在变成许多投资人手里的烫手山芋。

另一方面，以星程为代表的品牌，已经具备了系统性改造和赋能的能力，能够从流量、效率、成本、体验四个维度，对一家老店进行从内到外的改造。

这两件事碰到一起，就是不少投资人们“抄底”优质存量资产的窗口时机，让“老店越来越值钱”，成为可能。

也正因如此，如蔡总这样的投资人，不是孤例。

2026年开年，星程已有25店齐开，首次进驻丽江和普洱，进入西安、宁波等黄金地段。这些动作背后，既是星程作为头部品牌在不断深入存量市场，也是越来越多投资人在“抄底”选择——与其在红海里卷新店，不如在存量里挖金矿。

存量市场的下半场，对于投资人而言，抄底老店，要的不仅仅是勇气与判断力，也要如星程这样的品牌，带来的底气和硬实力。

星程广州白云国际会议中心齐富路酒店

洗衣房改造后

在采访的最后，蔡总提到他后续的投资计划，“我们还在看一些老酒店，准备收过来改造，改造投入小、回报快，而且有星程这样专业的团队，心里有底。”

或许，这就是星程酒店的价值所在，它不只是在帮投资人改造一家酒店，更是在帮投资人抓住时代的窗口期，重新获得让资产赚钱的能力。